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"> ■田鹏

近日，河南省人民政府办公厅印发的《河南省进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》提出 ，探索推行基础设施REITs上市发行“分步走”模式
，即指导相关主体梳理整合优质资产，先行发起设立Pre-REITs开展培育孵化 ，逐步过渡至公募REITs阶段
，最终实现基础设施REITs上市发行
。

基础设施REITs作为盘活存量资产 、拓宽融资渠道的重要工具，高度契合我国基础设施存量规模庞大
、更新需求旺盛的现实。但鉴于存量资产转化为基础设施REITs ，必须满足项目运营年限、现金流稳定性 、收益分派率
、产权完整性等相关要求，而一批新建改造基建项目、公益性配套项目却因运营数据不足 、收益偏弱等问题
，难以登陆公募市场 。

正因如此，“分步走 ”模式最大的优势在于尊重资产培育的客观规律 ，通过分阶段
、分层级的产品衔接
，补齐项目运营短板、完善资产资质，让更多存量基建资产具备资本化条件
。这一模式也正被越来越多的地方借鉴 ，据笔者不完全统计
，截至目前，已有北京 、天津
、福建、上海 、江苏、安徽等地陆续出台过类似的梯度培育举措。

笔者认为 ，各环节应分三个阶段梯次推进
、精准施策
，破除基建资产资本化的阻碍 。

第一阶段的核心目标在于夯实资产运营根基
。多数基础设施项目在新建或改造完成后，普遍面临运营周期短、出租率不足 、现金流数据不完整等问题 ，短期内难以达到公募上市准入标准。

因此
，此阶段需充分发挥Pre-REITs基金的培育功能 。该类基金资金主要来源于保险资金
、产业资本等长期资本，投资周期一般可达5年至7年 ，能够精准匹配基建资产长周期、慢培育的运营特性
。

第二阶段的任务是搭建资本化衔接桥梁。经过前期精细化培育与运营优化，多数项目将逐步形成可追溯 、可持续
、可稳定兑付的现金流体系
，但仍有部分项目可能存在收益分派率未达标、局部产权瑕疵未完成整改等问题 。

此时，可依托私募基础设施REITs或持有型ABS产品等开展过渡运作。此类产品仅面向专业机构投资者 ，具备审核流程简便 、准入标准灵活
、收益分派包容性较强等优势
。通过过渡期产品的规范化运作
，既能持续优化项目运营体系、健全资产管理制度，又可积累资本市场机构认可度 、补齐资产合规短板 ，为后续公募REITs上市打下基础。

第三阶段的目标是构建“存量盘活—资金回流—新增投资
”的良性循环 。当项目各项核心指标全面达标后
，便能启动公募REITs上市申报工作
。通过公募REITs发行上市，原始权益人可快速回笼沉淀于存量项目中的资金 ，回笼资金可持续投入城市更新
、新型基建、民生配套等新项目建设
，最终实现基础设施投融资的可持续发展。

需要明确的是，整个过程顺利推进离不开两大支撑：一方面 ，充分发挥政府引导基金杠杆放大 、风险缓释功能
，以填补Pre-REITs项目孵化周期长、前期收益偏弱形成的资金短板，广泛撬动多元社会资本深度参与项目前期培育；另一方面 ，将低收益公益性基建资产与高收益经营性资产纳入同一底层产品池，在坚守公共服务属性的同时匹配市场化发行收益要求
，从而疏通公益性存量资产资本化的堵点 。

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