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　　在楼市“去库存
”进程中，城市间的分化行情正在显现 。

　　机构最新数据显示 ，截至上半年末
，重点30个城市商品住宅的狭义库存去化周期为23.9个月，其中杭州
、合肥不足1年 ，长沙、宁波 、成都
、长春、上海 、天津不足20个月
。

　　狭义库存指“已批准预售的未售商品住宅面积”
，若去化周期不足1年，意味着在不考虑新增供应的情况下 ，现存待售商品住宅一年能卖完
，部分城市的新房库存正率先走向合理区间。

　　新房去化周期不一

　　新房去化周期指在当前销售速度下，库存新房销售完所需的时间 ，可衡量市场供求的健康程度 。

　　如果去化周期低于6个月，被业内视为库存紧张的状态；去化周期大于18个月
，市场则处于“供过于求 ”的状态；在这区间内，最合理的去化周期没有单一标准 ，一般6至12个月被视为健康状态。

　　当前
，不同城市的新房去化周期不一，且分化较为显著
。

　　据普睿数智数据 ，截至2026年6月30日
，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月，计算方法为“已批准预售的未售商品住宅面积
”/“近12个月月均去化面积”。

　　其中 ，杭州
、合肥去化周期不足1年
，长沙、宁波 、成都
、长春、上海 、天津不足20个月 。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1到2年左右能卖完
。

　　如果按“近6个月月均去化面积 ”计算 ，杭州、合肥
、上海、天津的去化周期将在“12个月月均
”基础上进一步降低
，显示出当地市场近半年表现较好 、去化速度加快。

　　以去化周期不足一年的合肥为例，克而瑞安徽区域报告显示 ，上半年合肥商品住宅市场处于去库存通道，截至2026年6月
，去化周期（按6个月计算）收窄至10.6个月，去化压力改善 。

　　分区域看 ，合肥内部分化显著
，蜀山区近6月去化周期在23.8个月左右；庐阳区16.0个月
、滨湖区17.8个月，存在一定累积压力；经开区去化周期5.5个月 ，为主城最通畅区域之一
。

　　究其原因
，供给端严控增量，是推动去化周期下降的主要原因。数据显示 ，合肥的居住用地供应已连续四年下调
，2026年居住用地计划供应规模仅200公顷，较2022年峰值下降72.7% 。商品住宅供应也持续缩减 ，2021到2025年供应面积从499.7万平方米降至192.7万平方米
。

　　“合肥市当前的‘低库存’状况
，在一定程度上反映的是主动收缩供给的结果，不宜直接解读为市场供不应求。”克而瑞地产研究表示 。

　　杭州方面 ，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称，按近12个月月均销售面积计算
，杭州新房短期库存出清周期为8.8个月，主要源于需求韧性与供应节奏相对匹配
。在需求端 ，杭州数字经济、人工智能等先导产业集聚效应持续释放
，对高素质人才形成较强吸引力，住房增量需求有坚实支撑；同时 ，杭州住房产品创新较为活跃
，“好房子 ”建设推进较快，结构性热销对整体去化形成一定拉动。

　　在曹晶晶看来 ，判断一个城市的新房供需是否真正趋于均衡
，还需结合库存绝对量 、供应结构等维度综合观察 。当前部分城市的较低出清周期，更多反映的是核心区域优质项目的结构性偏紧 ，而非全市域库存的全面出清。若后续土地供应和新批预售接续不足
，有效供给可能出现缺口，成交量或因优质项目减少而有所回落 ，出清周期指标或将回升
。

　　楼市去库存仍需发力

　　当前，楼市“去库存
”确实已开始显现成效。

　　据国家统计局数据
，2026年5月末，全国商品房待售面积为7.72亿平方米 ，同比下降0.4%
，已连续3个月同比下降 。其中，待售3年以下面积5.72亿平方米 ，下降2.8%
，降幅大于总量
。

　　曹晶晶告诉第一财经，今年3月以来 ，全国商品房待售面积结束了自2021年7月以来的持续增加态势
，供给端“控增量
、去库存”的效果正在逐步兑现。此外，2022年以来 ，住宅新开工面积持续小于销售面积
，今年1～5月依然保持此趋势，推动楼市库存规模逐步回落 。

　　克而瑞方面也称 ，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模
。新开工的收缩
，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应 ，房企投资意愿也较为低迷
，间接推动了供求关系向去库存进展 。

　　易居研究院表示，随着市场深度调整 ，过去“房子太多 ” 、“库存积压”等情况正在好转
，库存总量扩大的势头得到有效遏制
。虽然当前库存规模仍处于历史高位，但存量房源正在被逐步消化。此外 ，当前新供项目数量较少
，且更多偏向“好房子
”项目，有助于市场加快消化 。

　　不过 ，当前楼市的去库存进展
，大多是靠“控供给”带来的被动消化，并非市场销售速度大幅提升
。尤其是部分三四线城市新房市场销售速度放缓 ，去化周期仍处于高位。

　　克而瑞数据显示，截至2026年6月末
，50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间 。其中，一线城市去化周期25.3个月 ，二线城市24.4个月
，三四线城市达到31.6个月。

　　“整体来看，三四线城市去化周期的普遍高位 ，与市场需求疲软
、成交活跃度不足密切相关
，未来去库存仍是这些城市面临的长期挑战
。 ”该机构称。

　　除了去化周期普遍较长的三四线城市，部分核心城市的内部市场也在分化 ，难卖的多为“老库存
” 。

　　以天津为例
，普瑞数智天津报告显示，当地1038万平方米的新房存量中 ，有56.8%的库存属于“惰性库存”
，即顺销状态下月均去化面积不足1000平方米以及近6个月无成交的项目
。

　　该报告称，这意味着在现有已取证的房源中 ，有589万平方米的房源长期无法形成有效成交，包括早年规划的大盘、出险房企的楼盘
，以及新规前产品力落后 、竞争力不足
、去化艰难的房源等。2023年及以前入市的项目，是拉低整体去化效率、拉长去化周期的主要原因 。

　　易居研究院也表示 ，土地市场从供给端缩量
，客观上减少了潜在的库存空间
。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面 ，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求
，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存 。

　　曹晶晶认为 ，当前房地产市场尚处调整过程中
，仍需供需两端协同施策
。供给端应结合城市实际销售情况，合理把控宅地出让节奏 ，同时加快存量商品房和闲置土地盘活利用；需求端应持续优化交易环境和信贷支持
，打通住房置换链条，推动真实居住需求有序释放 ，促进市场供需关系逐步改善。

（文章来源：第一财经）

中国经济网北京7月14日讯中国人民银行福建省分行网站昨日公布的中国人民银行三明市分行行政处罚决定信息公示表（明银罚决字〔2026〕4号）显示，交通银行股份有限公司三明分行违反金融统计管理规定
，未按规定报送统计报表 。中国人民银行三明市分行对其罚款28.5万元
。

以下为原文：

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